Financiamento imobiliário de imóveis de alto valor

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O financiamento de imóveis continua sendo uma alternativa bastante utilizada na compra de uma casa ou apartamento — seja usado, novo ou na planta — mesmo em tempos de crise. 

Sobretudo porque programas especiais e descontos foram anunciados nesse período para facilitar a vida dos clientes. É o caso da redução das parcelas da Caixa Econômica, que podem chegar até 75%.

Existem diferentes tipos de documentação e processos: um financiamento para imóvel popular é bastante diferente de um financiamento imobiliário de imóveis de alto valor, por exemplo.

Ambos exigem uma série de documentos em suas etapas de aprovação, com algumas características similares e outras distintas. Tudo pode variar conforme o valor do imóvel. 

Vamos explicar como funciona o financiamento de imóveis de luxo. Acompanhe!

Como funciona o financiamento de imóveis de alto valor

Primeiramente, é importante conhecer alguns termos e siglas que serão vistos frequentemente por quem pretende realizar um financiamento de imóveis de alto valor.

 A primeira delas é o SFI, o Sistema de Financiamento Imobiliário, que é muito diferente do SFH, o Sistema Financeiro de Habitação.

A diferença entre SFH e SFI pode ser resumida de maneira simples: o Sistema de Financiamento Imobiliário é apropriado para imóveis com valores acima de R$1.500.000,00. 

Para valores menores, é utilizado o SFH. Os dois sistemas são responsáveis pela imposição de regras de proteção ao consumidor e ao mercado.

O SFH abrange os imóveis acessíveis nos quais é possível utilizar o FGTS na entrada — esta devendo ter um valor mínimo de 10% a 20% do valor do imóvel. 

Esse sistema é composto por etapas como análise de crédito, seleção do imóvel, avaliação de engenheiro, análise jurídica, assinaturas e registros.

O SFI tem taxas diferentes e não possui teto de comprometimento de renda, permitindo parcelas com valores bem mais altos e possibilidade de quitação em um tempo bastante reduzido. 

É importante lembrar que o prazo máximo para quitação, nesta opção, é de 420 meses (35 anos).

Os valores para financiamento por SFI podem chegar a até 90% do valor do imóvel, sendo uma opção que pode atender tanto a pessoas físicas quanto pessoas jurídicas. 

Atualmente, o conselho curador do FGTS permitiu que trabalhadores usassem o FGTS para financiamentos fora do SFH, permitindo utilizá-lo, inclusive, em parcelas de SFI.

Como financiar um imóvel de luxo

Além de financiar imóveis acima de R$1.500.000,00, o SFI permite trabalhar também com outros imóveis que não se enquadrem no SFH, suprindo as carências desse sistema. 

Os principais originadores de crédito são:

  • Caixa Econômica Federal;
  • Bancos que possuem carteira de crédito imobiliário;
  • APE’s (Associações Especiais de Poupança e Crédito);
  • Sociedades de Crédito Imobiliário;
  • Companhias de Hipoteca, entre outros.

O SFI é um sistema que apresenta maior flexibilidade e liberdade, de acordo com o mercado, sem nenhum tipo de interferência ou incentivo governamental. Ou seja, as partes têm a possibilidade de taxas e prazos de pagamento de forma facilitada.

As etapas de financiamento de imóvel de luxo têm algumas diferenças básicas do financiamento SFH. O SFI tem taxas que podem variar entre 12% a 16% ao ano e tem como garantia a alienação fiduciária.

A documentação inicial para financiamento SFI pessoa física consiste em documentos pessoais, comprovante de endereço, certidões negativas diversas, certidão de nascimento ou casamento, comprovantes de renda e a documentação completa do imóvel. 

A documentação do vendedor também é importante, sendo fundamental que esteja livre de ônus ou qualquer impedimento. 

Financiamento direto com a construtora

Há também a opção de financiar imóvel de luxo diretamente com a construtora, um meio bastante frequente no mercado imobiliário de luxo. 

É bastante vantajoso para quem pretende comprar na planta, pois oferece um valor mais baixo do que uma unidade pronta e não há cobrança de juros durante o período de construção.

Além disso, a construtora pode oferecer prazos mais flexíveis para o pagamento. Basta apenas prestar atenção quanto aos juros variáveis, conforme diferentes índices:

IGP-M — Índice Geral de Preços de Mercado: seu cálculo é definido através de outros índices como Índice de Preço por Atacado, Índice de Preços ao Consumidor e INCC;

INCC — Índice Nacional de Custo da Construção: relacionado aos valores da área de construção;

TR — Taxa Referencial de Juros: seu valor é definido de acordo com a remuneração das aplicações bancárias, sendo definido mensalmente pelo BACEN.

Financiar um imóvel de luxo em grandes capitais

A cidade do Rio de Janeiro/RJ, conhecida como cidade maravilhosa, possui em seus bairros mais nobres um dos maiores, se não o maior custo do metro quadrado no Brasil. 

Mesmo assim, de acordo com o SECOVI Rio, as vendas de imóveis residenciais no Rio aumentaram 38% no primeiro trimestre de 2021, indo contra as previsões negativas derivadas da crise e da pandemia de saúde. 

Endereços como a Avenida Delfim Moreira, que  percorre toda a orla do Leblon, permanece como o metro quadrado mais caro desde 2020 por conta de seus edifícios de luxo e condomínios com infraestrutura completa.

Os interessados em comprar imóveis de alto luxo, como uma cobertura no Leblon podem encontrar diversos empreendimentos em localizações estratégicas no bairro, como na Rua João Lira, Igarapava e Avenida Bartolomeu Mitre

Esses empreendimentos apresentam diferentes tipologias, indo ao encontro das necessidades de perfis diversos: desde apartamentos “tipo”, com uma quantidade mais reduzida de quartos, até coberturas duplex ou triplex.

É indiscutível a qualidade de vida que esse bairro tem a oferecer. A região apresenta um IDH de 0.967, considerado elevado de acordo com os critérios do IBGE e ranking do PNUD.

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